商業地の地価の推移は富士山型をしていて、バブル崩壊後は鋭角的に下落しているが、住宅地価の下落幅はきわめてゆるやかで、とくに住宅バブルの発生した９４年から９７年ごろまでは鈍化が顕著であった。
この差異は、それぞれの取引における金融機関の姿勢の差である。 すなわち、住宅用に供される土地取引には積極的に融資が行なわれたが、オフィス、商業施設などに供される商業地等への融資には金融機関が消極的な姿勢をとったのである。
この結果、商業地価の調整が進み、住宅地価の清算は先送りされている。 最近の物価の下落には驚かされるものがある。
とくに衣料品や食料品などの価格をみると、価格水準がかなり変化してきている。 同時に住宅価格も、バブル期を頂点として全体的には下落が続いており、購入者には買いやすくなってきている。
しかし、バブル以前からの価格のトレンドをみると、同じ住宅でも新築物件と中古物件では下落のレベルに大きな格差が出ている。 新築マンションと中古マンションの価格の動向はバブル前と最近とでは異なる傾向を示している。
すなわち、この15年で新築マンションは着実に価格が上昇したのに、中古マンションは横バイか下落しているのである。 このように大きな価格動向差が生まれた理由はいくつもあるが、最大の理由の一つは、新築住宅の取得について超低金利の公的融資が十分すぎるほどに行なわれたことである（現在では中古住宅についても新築なみに改定されている）。

この融資がふんだんに行なわれたことにより、本来、高い価格の物件も超低金利で買いやすくなったために新築住宅の需要が喚起されたのである。 逆にいえば、超低金利政策があったからこそ、現在の価格になっているのである。
大量の公的融資で新規分譲住宅の価格は高値を維持した。 超低金利政策霞景気回復を目的に実施された政策で、住宅関連融資についても、過去にないほどの条件緩和と量的拡大そして何といっても低い金利水準によって、２０歳代までもが住宅購入に興味を示す状態になっている。
頭金がほとんどなくても購入できる制度は結果として借入金のこげつきをもたらし、保証協会等の代位弁済（本人に代わって借金を返すこと）の件数はうなぎ昇りとなっている。
従来の金持ちとはすなわち土地持ちであることが多かったが、この層の資産地価の下落によって、企業や個人所有の不動産の資産価値は大きく減少してしまった。 その結果、金融機関の不良債権の処理も大いに手間取っている。
しかし、それは金融機関だけでなく個人にとっても大きな問題となっており、個人の人生そのものを狂わせることになる例も少なくない。 つまり、資産価値が減少する一方で、その資産としての不動産を獲得するためにした借金の返済ができなくなっているのである。

また、住宅の買い換えを将来の目標として考えていた人々も、その計画を断念せざるを得ない状況に陥っている。 たとえば、首都圏などでここ10年くらいの間に新築住宅を取得した人々の多くが、自宅を売却しようとしても取得時の価格より低くしか売れないため、買い換えができないといった状況が出てきている。
このことは、単に住宅需要の回転がきかなくなることだけでなく、住宅市場が停滞することを意味している。 そうなれば住宅供給が落ち込み、土地の需要が先細りとなるため、地価の下落を一段と促進してしまう。
つまり買い換えのメカニズムは資産デフレによって完全に崩壊してしまっているため、今後も住宅市場の不況のトンネルが長く続くことが予測きれるのである。 ９４年以降の「住宅バブル」を支えていたのは住宅の第一次取得者である。
超低金利を利用して高い家賃や狭い住宅から脱出しようとしている人の多くは、現在、賃貸アパートや賃貸マンションに住んでいる層である。 居住用賃貸住宅の空室数の増加は、空前絶後といっても過言ではないところまできている。
そのため、賃貸アパートや賃貸マンションのオーナーの経営状況は極度に悪化しつつある。 とくに交通の便、生活環境、住宅設備で劣る部分のある賃貸住宅は、家賃を下げても入居者が見つからず、空室化したまま放置されている。

なかには、満室になるのをあきらめて、売却される例も目立ってきている。 オフィス市況の悪化は不況によるところが大きいが、居住用の賃貸市況の悪化は超低金利政策によるものである。すなわち、超低金利は家賃を割高に感じさせる役割を果たしてしまったのである。
このように不動産と金利動向には密接な関係がある。金利などの金融情勢の変化は市場を動かす大きな力であり、注意を怠ってはならない。 バブルが崩壊して10年にもなるのに、日本の金融機関の多くはいまだに後始末ができず四苦八苦している。
最近、不良債権の処理のまずさが次々と明らかになってきたことで驚かされるのは、問題の先送りをするその経営姿勢と同時に、不動産についての勉強不足についてである。 金融機関における貸付残高の推移を担保別に見ると、不動産を担保とした貸付残高のシェアは大きい。
つまり人々は、金融機関は当然、不動産のことは熟知しているものと考えていたのである。 しかし、破たんした金融機関の言い分は「不動産市況がこんなに激変するとは思わなかった」というもので、明らかに勉強不足を物語っている。
金融機関は現在も不動産取引で多額の融資を行なっているはずだが、バブルの崩壊を教訓として、２度と同じ過ちを繰り返さないように不動産市場の今後の動向を真剣にとらえられているのか心配である。 現在の地価の下落は不況による一過性のものではなく、日本社会の構造的変化や経済のグローバル化によるものである。

経営者がもうそろそろ反騰するのではないか、という根拠のない期待をしないことこそが現在の不良債権問題の早期解決となる。 金融機関が地価下落を読めなかったのはなぜだろうか。
１つは、金利の上昇である。 現在のような他に例を見ない超低金利時代における不動産価格は正常な価格を形成していることにならないので、金利が上昇するとすぐに再調整を余儀なくされることを視野に入れておかなければならない。
２つ目に、不動産価格は需給の強弱によって上昇したり下落したりする。 その動向を左右する状況の一つとして、住宅においては人口の増減が無視できないし、オフィスについては企業の盛衰、社員数の増減に左右されることを踏まえておきたい。
３つ目として、果たして不動産が国民や企業の経営者によって資産として高く評価され続けることが可能かどうか、という点である。 いずれにせよ、日本は９０年のバブル、その後の９４年からの住宅バブルと２つのバブルを経験してきた。
この経験から、今、何が不足しているのか、を改めて確認しておきたいものである。 これからの企業経営や人生設計で誰もが必ず遭遇する不動産の問題は、金額が大きいだけに人任せにはできないのである。
これから不動産の価格がどうなっていくのかを予測するときに、考えなければならないのである。


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